Acheter un bien immobilier/Offre d'achat

L'offre d'achat (ou "option d'achat" ou "promesse d'achat") intervient généralement suite à la visite d'un bien lorsque l'acquéreur souhaite proposer au vendeur une transaction à un prix donné (son pendant est une "promesse de vente").

Engagement pour l'acquéreur

C'est un document qui, une fois signé, engage l'acquéreur à acheter le bien au prix proposé si l'offre est contre-signée par le vendeur. Il est important que l'offre d'achat comporte une durée de validité (par exemple 48h).

Dès son acceptation par le vendeur, la vente devient définitive :

(D'après l'article 1583 du Code civil) "la vente est parfaite (...) dès que l'on est convenu de la chose et du prix".

Si une offre d'achat est contre-signée par le vendeur et que l'acquéreur ne souhaite plus acheter, alors le vendeur peut demander des dommages et intérêts à l'acquéreur.

Informations contenues dans l'offre

Une offre d'achat doit comporter les informations suivantes :

• Le nom du ou des acquéreurs,
• Le nom du ou des actuels propriétaires,
• Le nom du ou des intermédiaires,
• la situation du bien,
• la description détaillée de l'ensemble du bien,
• le prix proposé par les acquéreurs,
• le délai de réflexion pour les vendeurs.

Quel prix proposer ?

Il n'y a pas vraiment de règle à ce niveau. Dans la grande majorité des cas le prix demandé est supérieur, voire très supérieur à la valeur réelle du bien car le vendeur se réserve une marge pour la négociation et peut également désirer faire une plus-value importante. Il ne faut donc pas nécessairement se fonder sur l'offre de prix initiale pour faire une proposition mais plutôt légèrement en dessous de la valeur réelle du bien, ce qui nécessite donc d'avoir fait une estimation précise. Enfin la marge de négociation est plus importante via une agence car celle-ci peut jouer sur ses marges.

Objet : Offre de discussion à la suite de la visite de votre bien immobilier

M. ou Mme (vos coordonnées)

Adresse ________________________________________________________

Code postal |__|__|__|__|__| Ville ________________________________

Tél : ________________(bureau) Tél : ________________(domicile)

À : M. ou Mme (les coordonnées du vendeur)

Adresse ____________________________________________________________

Code postal |__|__|__|__|__| Ville __________________________________

Faisant suite à votre annonce, nous vous rappelons avoir visité le bien immobilier situé à (adresse)

Code postal |__|__|__|__|__| Ville ___________________________________

que vous avez mis en vente.

Aussi, nous vous proposons de poursuivre nos discussions sur la base du prix suivant : ……………………… Euros. Nous vous invitons à nous contacter dans un délai de huit jours, soit avant le …………………………… 2024, afin de convenir d'un rendez-vous pour que dans le cadre d'une négociation :

soit, vous acceptiez de ramener votre offre de vente à ce prix ;

soit, vous proposiez un prix inférieur à celui figurant dans votre offre de vente initiale.

À l'expiration de ce délai et sans réponse de votre part, nous considérerons que cette offre de discussion n'a pas retenu votre attention.

Par ailleurs, et quel que soit le résultat de cette négociation, nous nous réservons le droit de ne pas y donner suite. En effet, cette offre de discussion ne vaut pas offre d'achat, mais simple invitation à entrer en pourparlers.

Fait à ______________ le ______________ 2024 Signature :

Options pour le vendeur

Recevant une offre d'achat, le vendeur a plusieurs possibilités :

• ne pas répondre dans le délai imparti,
• refuser l'offre d'achat,
• faire une conte-proposition :

dans ces premiers trois cas, l'offre initiale devient caduque et l'acheteur retrouve son entière liberté.

• accepter l'offre (ainsi rendre définitive la vente).

Poursuite des négociations

Le vendeur a la possibilité de refuser votre offre ou de faire une contre-proposition à un prix intermédiaire entre celui que vous avez proposé et celui qu'il demandait initialement. Si la vente ne se fait pas sur la première offre, l'acquéreur a toujours la possibilité de renouveler sa proposition avec un prix supérieur. Il peut également refaire la même offre quelques semaines ou mois plus tard si le bien est toujours en vente.

Références

L'acceptation par le vendeur doit être expresse, à savoir écrite. En présence d'un intermédiaire (agent immobilier). celui-ci s'oblige à transmettre l'offre d'achat au vendeur. Il signifie son acceptation par retour de courrier. Dès lors qu'il y a acceptation, le compromis de vente peut être établi soit entre les parties via un notaire, soit via un professionnel de l'immobilier dûment habilité à rédiger ce type d'acte. Il est bon de rappeler que le sous seing privé (littéralement "sous signature privé" ) correspond à l'acte de vente et que l'acte authentique devant notaire n'en est que la réitération. Autrement dit, on donne une forme authentique à un acte privé, ce qui lui confère date certaine et dispense les parties d'obtenir un jugement pour son exécution, sauf à démontrer un vice du consentement antérieur à sa signature. Le délai entre le sous seing privé et sa réitération en la forme authentique permet au notaire d'accomplir l'ensemble des formalités liées à la cession d'un bien immobilier et la purge des conditions suspensives lorsqu'il y en a.

P.B : maître en droit privé - Université des Sciences sociales de Toulouse

• "Les risques de l’offre d’achat" - Eric Roig - droit-finances.net

• "Ajouter des clauses suspensives à votre offre d'achat" - Immobilier-danger.com