Acheter un bien immobilier/Financement du projet

Une société de courtage ou courtier (broker en anglais) est une entreprise ou une personne qui sert d'intermédiaire pour une opération, le plus souvent financière, entre deux parties.

Financer l'achat d'un bien immobilier consiste à trouver les fonds nécessaires pour pouvoir effectuer l'achat proprement dit.

Généralement, ces fonds sont composés :

• des fonds propres, on parle alors d'apport,
• des fonds empruntés, issus d'un crédit immobilier contracté auprès d'un courtier.

Montant maximum de l'emprunt

Généralement, le montant maximum d'un emprunt dépend des ressources et des charges des co-contractants. L'endettement personnel ne doit idéalement pas dépasser les 33% cependant en fonction du projet, certains organismes permettent de dépasser ce taux.

Les taux de crédit

En matière de prêt immobilier, de nombreux courtiers (banques et organismes financiers) existent. Chacun d'eux propose différents types d'emprunt. Tout emprunt (hors 0%) a un coût, et on parle alors de taux de crédit : un rapport coût du crédit / somme empruntée.

Seulement, les taux affichés par les courtiers ne sont pas toujours si clairement lisibles.

En effet, le coût global d'un crédit est constitué de plusieurs frais :

• frais de dossier,
• frais d'assurance,
• coût du crédit ,
• autres.

Pour permettre de comparer les offres de prêt immobilier il faut se baser sur le TEG.

Ce taux se définit comme suit (extrait de Wikipédia) :

Le taux effectif global (TEG) est un taux d'intérêt destiné à représenter le coût réel d'un crédit à la consommation. Son mode de calcul a fait l'objet d'une normalisation européenne. Sa mention dans le contrat de prêt est obligatoire. Il intègre les coûts associés obligatoires contractuellement, à savoir frais de dossiers, commissions diverses, coût de garanties particulières. L'inclusion des éléments facultatifs (assurance) dépend des législations. Son mode de calcul normalisé facilite la comparaison entre crédits similaires.

Les types de crédit

prêt à taux 0%

Le prêt à taux zéro est un prêt à l'accession sociale destiné à aider les nouveaux propriétaires dans le neuf ou l'ancien. Il peut financer :

• La construction d'une maison individuelle
• L'achat d'un appartement neuf
• L'achat d'un appartement ancien avec ou sans travaux
• La transformation d'un local non destiné initialement à l'habitation
• L'achat d'un logement en location-accession

Pour en bénéficier, l'emprunteur doit répondre à trois conditions:

• Ne pas avoir été propriétaire au cours des deux années précédant l'acquisition
• Ne pas dépasser un plafond de ressources qui est fonction de la zone géographique ou il réside
• Acquérir un logement qui répond aux normes de surface et d'habitabilité fixées par décret.

Depuis le 15 janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2009, les logements neufs font l'objet d'un doublement du montant du prêt à taux zéro.

À partir du 1er décembre 2009, les bâtiments basse consommation (BBC) permettront même un triplement limité à 20 000 €.

Le nouveau prêt à taux 0% plus ou renforcé

Depuis le 1er janvier 2011, le nouveau prêt à taux zéro plus ou renforcé met l'accent sur les logements écologiques. Le nouveau dispositif permet ainsi de bénéficier d'un montant plus élevé si le logement respecte certaines normes. Pour les logements neufs, le montant dépendra de l'obtention de la norme B.B.C (Bâtiment Basse Consommation) et pour les logements anciens du résultat du diagnostic de performance énergétique.

Les règles d'attribution ont également changées. Alors que l'ancienne aide était limitée aux candidats à l'accession qui ne dépassaient pas un certain plafond de revenus, le nouveau prêt est ouvert à tous, quel que soit le niveau de ressources de l'emprunteur.

D'autre part, les paliers de remboursement sont désormais au nombre de 10 contre 5 dans l'ancien dispositif. La durée du prêt à taux zéro pourra dorénavant atteindre 30 ans contre 22 auparavant.

Toute l'information sur le prêt à taux zéro

Le nouveau prêt à taux zéro renforcé

prêt employeur

Le prêt employeur, appelé également prêt 1% logement ou prêt patronal confère deux avantages aux salariés des entreprises de plus de 10 personnes, sans conditions de revenus.

1. Un droit dans un logement locatif social
2. Un prêt immobilier

Dans le cas du prêt immobilier, l'emprunteur doit occuper le logement à titre de résidence principale. Le taux d'intérêt du prêt employeur est particulièrement avantageux puisqu'il n'est que de 1,5% et permet de financer les opérations suivantes:

• L'achat d'un logement neuf
• La construction d'une maison individuelle
• L'acquisition d'un logement ancien en comportant pas de travaux
• L'achat d'un logement H.L.M
• Travaux pour mettre le logement aux normes d'habitabilité
• Travaux d'agrandissement ou d'amélioration

Le montant du prêt employeur est fixé librement par l'entreprise et dépend des disponibilités au moment de la demande. Toutefois, son montant ne peut pas dépasser 50% de l'acquisition ni un plafond déterminé en fonction de zones géographiques

En savoir plus sur le prêt employeur

prêt à l'accession sociale

Le prêt à l'accession sociale est un prêt immobilier aidé destiné aux emprunteurs qui ne dépassent pas un certain plafond de revenus et peut financer:

• La construction d'une maison individuelle
• L'achat d'un logement ancien sans travaux
• L'achat d'un logement ancien avec travaux.
• La réalisation de certains travaux comme la mise aux normes, l'agrandissement ou l'économie d'énergie.

Pour les logements de plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel.

Le bien doit concerner la résidence principale et répondre à des conditions de surface et d'habitabilité.

Le prêt à l'accession sociale permet de bénéficier d'un taux d'intérêt plafonné. Cet avantage est toutefois actuellement à nuancer car les taux actuels sont nettement inférieurs à ce plafond.

L'autre intérêt du prêt à l'accession sociale est d'ouvrir droit, sous réserve de conditions de revenus, à l'aide personnalisé au logement (A.P.L)

En savoir plus sur le prêt à l'accession sociale

prêt pass-foncier

Le prêt pass foncier est un dispositif permettant de financer sa résidence principale dans le neuf en deux temps, en distinguant le foncier du bâtit.

L'acquéreur ne finance ainsi que la construction et reste locataire du terrain. Au terme du prêt, il fait l'acquisition du foncier aux conditions fixées initialement dans le bail.

Pour en bénéficier, il est nécessaire de respecter une triple condition.

• Être primo-accédant ;
• Ne pas dépasser un certain plafond de ressources ;
• Bénéficier d'une aide à l'accession sociale attribuée par une collectivité locale.

Le montant du prêt employeur dépend de la zone d'acquisition et ne peut dépasser 50% du coût de l'opération.

prêt à palier

Le prêt à palier est proposé par les banques, dès lors qu'on a recours à plusieurs emprunts pour financer un bien immobilier. En effet, il n'est pas rare dans un plan de financement de cumuler plusieurs crédits de différentes durées, notamment les prêts aidés comme le prêt à taux zéro ou le prêt employeur.

La technique consiste alors à faire varier la mensualité du prêt principal de manière à ce que l'emprunteur ait le même remboursement (moins élevé) pendant toute la durée. En contrepartie, le lissage aura pour conséquence d'augmenter le coût global du crédit dans la mesure où une partie du prêt principal ne sera pas amortie pendant une certaine durée.

En savoir plus sur le prêt à palier ou lissage de prêt

prêt in fine

Le prêt in fine est un prêt immobilier spécifique pour lequel le remboursement des échéances s'effectue uniquement sur la base des intérêts. Le capital n'est pas amorti et sera remboursé en une seule fois au terme.

Il intéresse principalement les investisseurs car il permet d'accroître la part des intérêts déductibles des revenus locatifs et d'optimiser le résultat fiscal de l'opération.

En savoir plus sur le prêt in fine

prêt conventionné

Le prêt conventionné permet de financer un bien neuf ou ancien avec ou sans travaux. Délivré par les banques qui ont signé une convention avec l'État, il est remboursable sur une durée pouvant aller jusqu'à 35 ans et permet de financer la totalité de l'investissement.

Le logement doit constituer la résidence principale soit de l'emprunteur soit d'un locataire si le bien devait être loué et correspondre à des normes de surface et d'habitabilité.

L'avantage principal du prêt conventionné est de pouvoir bénéficier - comme pour le prêt à l'accession sociale - de l'aide personnalisée au logement (APL).

prêt Épargne Logement

Le prêt épargne logement comporte deux phases distinctes. Une phase d'épargne qui peut s'effectuer soit sur un plan d'épargne logement (PEL) soit sur un compte épargne logement (CEL). Le plan est souscrit sur une durée minimale de 4 ans et permet de verser jusqu'à 61 200 €. Le compte a, quant à lui, une durée minimale de 18 mois et permet d'épargner au maximum 15 300 €.

Au terme de ces opérations, l'emprunteur peut demander un prêt à des conditions de taux particulièrement avantageuses,dont le montant dépend directement des intérêts perçus et de la durée choisie.

Toute l'information sur le plan épargne logement

prêt relais

Le prêt relais est un prêt de courte durée accordé aux personnes qui acquièrent un nouveau logement avant même d'avoir revendu le bien existant. Il constitue en quelque sorte une avance consentie par la banque en attendant que la vente soit réalisée.

Le montant du prêt relais varie suivant les banques entre 50 et 75% de la valeur du bien diminué du capital restant dû à rembourser. L'organisme bancaire exige parfois que le bien faisant l'objet du prêt subisse une expertise immobilière pour évaluer son prix réel en fonction du marché local.

Pendant toute la durée, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, le capital étant soldé lors de la vente du bien.

prêt fonctionnaire

Le prêt fonctionnaire est un prêt immobilier complémentaire destiné aux salariés de la fonction publique, c'est à dire aux agents de l'État et des différentes collectivités territoriales : mairies, départements et régions.

Il peut financer l'acquisition d'une résidence principale dans le neuf ou l'ancien, avec ou sans travaux.

Pour en bénéficier, le prêt principal doit être un prêt à l'accession sociale(PAS). Peu avantageux puisqu'il est de 7% actuellement (ramené à 4% les 4 premières années), ce prêt ne peut être distribué que par le crédit foncier.

Toute l'information sur le prêt fonctionnaire

L'assurance emprunteur

L'assurance de prêt immobilier est rendue obligatoire par la banque, même si ce n'est pas une obligation légale. Elle protège l'emprunteur en cas d'accident de travail, d'invalidité ou de décès. On a maintenant le choix de la prendre où on le souhaite ("la délégation d'assurance") ce qui offre de meilleures conditions tarifaires. Son taux moyen varie cela l'âge de l'emprunteur (de 0.10% par an à plus de 0.5%).

Vous pouvez utiliser un comparateur d'assurance emprunteur afin de trouver l'offre la plus adaptée à votre profil.

Les bonnes questions

Les questions à se poser pour le financement :

• sur la base d'un taux d'endettement de 33% combien puis-je rembourser par mois (toutes charges confondues) ?
• que représentera, par mois, le détail des charges prévues :
  • mensualités de remboursement de mon/mes crédits,
  • taxe foncières (annuelle divisée par 12),
  • charges de copropriété (ramenée sur le mois),
  • taxe d'habitation (annuelle divisée par 12),
  • autres charges.
• Quelle garantie pour l'organisme emprunteur : caution ou hypothèque ? (cf. "Caution ou hypothèque ?" - Meilleurtaux.com; "Garantie de prêt immobilier" - Wikipédia fr; "Garantie du crédit immobilier par l'hypothèque" - Agefimo)

Les questions à poser pour négocier son crédit :

• Quel est le TEG du crédit ?
• Quelle est ma capacité d'emprunt sur 20 ans ? sur 25 ans ? sur 30 ans ?
• Quelles seront les mensualités ? les frais de dossier ? les frais d'assurance ?
• Une délégation d'assurance engendre-t-elle un coût ?

généralement, négocier une assurance dans un autre organisme que l'organisme de l'emprunt vous fait faire des économies

• Quels sont les pré-requis concernant le montant de l'apport personnel par rapport à mon projet ?
• Permettez-vous le remboursement anticipé ?
• Les échéances peuvent elles être modulables ? pour quel coût ?
• Un remboursement anticipé engendre-t-il des pénalités ? lesquelles ? (ie. 3%)
• Quels sont les critères évolutifs du crédit (ie. possibilité de repousser certaines échéances en cas d'imprévu financier) ? des pénalités ?

Liens utiles

• Guide crédit : [1]
• site d'information sur les prêts immobiliers
• Le site d'information sur les emprunts
• L'historique des taux d'emprunt en France