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La recherche d'un terrain s'appuie sur des besoins (un cahier des charges) à définir par l'acheteur. Dans le cas le plus courant de l'achat d'un terrain afin de batir, l'on retrouve des points fréquents qui sont généralement la base de la recherche de terrain a batir : constructibilité, proximité d'un centre d'activité humaine, accès aux équipements de bases (eau, électricité), etc, même si les besoins précis sont spécifiques à chaque acheteur. Sont exposés ici une liste de points importants dans le choix d'un terrain avant l'achat.▼
Un proverbe chinois (ou hébreu, ou arabe...) dit : ''Si tu veux construire une maison, assieds-toi ! ''. Il convient donc de s’asseoir, pour réfléchir et calculer.
== Situation géographique ==▼
== Évaluation des besoins ==
Construire pour soi implique de faire l’inventaire de ses propres besoins actuels et futurs, d’imaginer l’évolution de la famille, de son propre mode de vie... Il faut dissocier la part du rêve (indispensable) et ce qui est réalisable, au moins dans l’immédiat.
Il est fort possible qu’un couple vivant dans un appartement en ville ne fonctionnera plus de la même façon quand il sera dans son [[w:pavillon|pavillon]] rural avec ses trois enfants. On s’efforcera de lister tous les souhaits des personnes concernées puis de faire une sélection après les avoir triés.
Un des avantages de l’'''autoconstruction''' est que, vu le temps nécessaire pour réaliser chaque étape, on peut rectifier le tir si de meilleures idées apparaissent en cours de réalisation..
== Estimation des ressources nécessaires ==
Il s’agit non seulement de la trésorerie indispensable pour acheter les matériaux et l’outillage, payer les taxes (TLE...), frais de raccordements (EDF...) mais aussi le nombre d’heures, l’aide que l’on peut espérer des amis, les outils que l’on peut éventuellement emprunter.
Le temps nécessaire à la réalisation d’un travail est assez difficile à estimer, surtout si c’est une première. On est généralement trop confiant et trop optimiste.
====Les coûts annexes====
(extrait du Guide : Construire, coûts et démarches, présenté sur le site http://www.guide-autoconstruction.com/)
La commission d’agence varie en fonction du prix du terrain, de même que les honoraires du notaire, les taxes dues à l’Etat au moment de l’achat et les frais de formalités. Vous pouvez calculer plus ou moins ces frais sur le site de l'ANIL (association nationale d'information sur le logement) [http://www.anil.org/guide/calculs/notaire/calnotaire.htm]
En dehors de la commission d’agence immobilière et des frais de notaire et taxes à l’achat du terrain, prévoyez :
* les coûts de viabilisation partielle ou totale et les coûts d’assainissement (eau, EDF, téléphone, égouts ou fosse septique),
* les surcoûts en cas de découverte de rocher sous la terre végétale ;
* les coûts d’analyse du terrain : soit simplement l’intervention de l’hydrogéologue pour le projet d’assainissement, soit également celle du géologue pour les terrains compliqués, dans certaines régions à risques (sols instables, fragilités diverses) ;
* les frais de dépôt de demande de permis de construire ;
* les taxes locales payables au moment d’une construction, dont le prix varie (se renseigner à la DDE ou à la mairie) : taxe locale d’équipement, taxe départementale pour le financement des C. A. U. E. (conseils en architecture, urbanisme et environnement), taxe des espaces naturels sensibles et taxe spécifique départementale ou régionale. Les deux dernières ne concernent pas toutes les régions ;
* la taxe foncière due dès l’achat du terrain, sauf exonération partielle ou totale, mais provisoire, pendant une partie des travaux (se renseigner à la mairie).
== Recherche d’un terrain ==
Sujet très vaste. Voici quelques axes de réflexion qui aideront dans la démarche.
* Situation géographique, de nombreux paramètres sont à prendre en compte : attachement sentimental et proximité de la famille, des amis, des commerces, des lieux d’activité, de culte et de loisirs, du cadre de vie, de l’évolution future du prix du terrain (aspect placement à long terme), des aménagements prévus ou prévisibles (autoroute, zone industrielle...), des constructions voisines à venir, de la couverture du réseau de téléphonie cellulaire ou de télévision hertzienne...
* La distance au lieu de travail se mesure aussi en minutes mais le coût kilométrique doit tenir compte de tous les déplacements au tarif standard des services fiscaux. Tester le trajet futur dans différentes situations (heure de pointe, nuit, transport en commun...). Les distances vis à vis des services (administratifs, médicaux...), des commerces... sont à prendre en compte
* Si le terrain est situé dans un [[w:lotissement|lotissement]], éplucher le règlement du lotissement. On y rencontre souvent des contraintes inattendues et dissuasives. Demander conseil à son [[w:notaire|notaire]].
* Situation climatique : orientation, ensoleillement, force et direction du vent dominant, précipitations moyennes (voir agence [[w:Météo-France|Météo-France]] locale), bruit en semaine, le dimanche et la nuit, [[w:risque naturel|risques naturels]] (sismique, inondation...) et industriels (nucléaire, pollution...), enneigement et état des routes... On aura intérêt à interroger largement la population de l’endroit, les futurs voisins, les anciens, les services municipaux, son notaire, les [[w:Direction départementale de l'équipement|services de la DDE]] (Direction départementale de l’équipement)...
* Coût maximum dans le budget total. Il est plus facile d’agrandir une maison qu’un terrain, on a parfois intérêt à prendre un terrain un peu plus grand et à réduire l’importance de la construction, dans ses dimensions ou dans son aménagement.
* Prix d’achat : s’agit-il d’un terrain vraiment viabilisé ? S’il n’a pas de [[w:Certificat d'urbanisme|CU]] (Certificat d’urbanisme), on peut se rendre à la DDE pour obtenir des renseignements. Comparer non seulement le prix au m² mais aussi le prix total après viabilisation complète. Un terrain est un tout, pas une juxtaposition de mètres-carré.
* Prix de revient réel : pour chaque terrain sélectionné faire l’inventaire de tous les frais qui viendront s’ajouter au prix d’achat (raccordements et voies d’accès, taxes locales, [[w:terrassement|terrassement]], clôtures, [[w:assainissement|assainissement]]...)
* Coût de la vie dans le secteur concerné : [[w:impôt foncier|impôts fonciers]] et [[w:impôt immobilier|immobiliers]], prix de l’eau...
Le choix est ensuite une affaire de compromis et de feeling.
La prospection est parfois laborieuse. Aux abords des villes, les terrains sont petits et rares. En dehors du tour des [[w:agence immobilière|agences immobilières]] et l’analyse des petites annonces, on peut essayer d’interroger chacune des mairies située dans la zone intéressante pour dépister les projets de lotissements communaux, consulter les [[w:plan d'occupation des sols|plans d’occupation des sols]] (POS) pour y repérer les terrains constructibles non viabilisés...
▲La recherche d'un terrain s'appuie sur des besoins (un cahier des charges) à définir par l'acheteur. Dans le cas le plus courant de l'achat d'un terrain afin de
▲=== Situation géographique ===
Un des premiers éléments est le lieu approximatif de recherche. Il faut cibler sa quête du "terrain idéal" suivant beaucoup de paramètres mais entre autres :
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* En parcelle libre (plus excentrée de la commune souvent ou en lieu-dit), souvent non-viabilisé (prévoir le coût de raccordement), mais plus paisible. → vérifier la constructibilité du terrain en mairie ou à la DDE (certificat d'urbanisme)
=== Situation climatique ===
* Il est important de repérer dès la visite du terrain les ''axes cardinaux'' et de favoriser les terrains ayant un jardin au sud, ouest ou est.
Ligne 30 ⟶ 75 :
* Se renseigner des risques naturels (crus, risques sismique, ...).
===
* Vérifier le [[Plan d'occupation des sols|POS]] ou [[Plan local d'urbanisme|PLU]] de la commune,
Ligne 44 ⟶ 83 :
* Vérifier le coefficient de construction (% constructible du terrain),
=== Plaisir ===
Le choix est ensuite une affaire de [[compromis]] et de [[feeling]].
La [[prospection]] est parfois [[laborieux|laborieuse]]. Aux abords des villes, les terrains sont petits et rares.
=== Recherche ===
Afin d'élargir son champ de recherche, il faut :
Ligne 61 ⟶ 100 :
* Se renseigner auprès des constructeurs qui peuvent avoir des "bons plans" mais se méfier car ils ne sont pas souvent propriétaires du terrain. Pas d'obligation de passer par eux pour la construction ...
== Planification des travaux ==
Dans la section ''Estimation des ressources'', on a calculé la capacité globale en heures de travail disponible par mois. Par [[w:corps de métier|corps de métier]], le temps nécessaire à la réalisation doit être calculé en heures de travail pour déterminer une durée en semaines de chaque grande opération. Pour cela il est indispensable de tenir compte de la saison, des périodes de vacances, de la disponibilité des matériels et outillage à emprunter...
A l’aide de tous ces éléments on pourra établir un [[w:planning|planning]] sommaire qui permettra de déterminer les échéances-clés du projet. Il existe des outils informatiques simples de planification qui faciliteront grandement ce travail. Pendant la réalisation, l’avancement des travaux pourra être suivi plus précisément.
En parallèle avec le calcul des heures, sera effectué le calcul des besoins en trésorerie. Les grandes dépenses seront positionnées dans le temps et les ressources financières nécessaires seront évaluées (quel montant et à quelle date).
== Prévoir les évolutions futures ==
A défaut de boule de cristal, un peu d’imagination suffit pour prévoir les besoins futurs de la famille à qui est destinée la maison. Il vaut mieux prévoir l’installation de [[w:Énergie solaire|capteurs solaires]] et n’en mettre jamais que de regretter de n’avoir pas un [[w:pan de toit|pan de toit]] plein sud. Des [[w:comble|comble]]s aménageables ne sont pas plus coûteux que des combles qui ne le sont pas. Et s'ils sont aménageables, l’intégration d’un [[w:escalier|escalier]] doit être prévue dès le début du projet.
Quelques idées parmi des centaines :
* Accès séparé pour l’étage en cas de location d’une partie de la maison.
* Plutôt qu’un [[w:vide sanitaire|vide sanitaire]], pourquoi pas un [[w:sous-sol|sous-sol]] tout de suite ?
* Une alarme périphérique, des commandes électriques de [[w:volet roulant|volets roulants]], un câble d’antenne ou de réseau informatique nécessitent des gaines qu’il ne coûte pas cher de poser lors de la construction.
* Il n’y a jamais trop de [[w:prise de courant|prises de courant]], ni trop de points d’alimentation en eau et d’[[w:évacuation|évacuation]].
* Envisager la pose de « [[w:Fenêtre|fenêtre de toit]] » avant la mise en place des pannes intermédiaires.
* Le percement d’une ouverture de [[w:fenêtre|fenêtre]] est facilitée si un [[w:linteau|linteau]] a été coulé dès la phase de [[w:maçonnerie|maçonnerie]].
* Motoriser un portail ou installer un lampadaire extérieur est beaucoup plus simple si une gaine de canalisation électrique a été enterrée avant le [[w:remblaiement|remblaiement]].
==Liens ==
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