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Cet article fait partie de la fiche [[Portail:Savoir-faire|savoir-faire]] ''[[autoconstruction]]'' qui donne les clés pour construire sa maison.
 
Sont exposés ici une liste de points importants dans le choix d'un terrain avant l'achat.
Un proverbe chinois (ou hébreu, ou arabe...) dit&nbsp;: ''Si tu veux construire une maison, assieds-toi&nbsp;! ''. Il convient donc de s’asseoir, pour réfléchir et calculer.
 
== =Recherche d’und'un terrain ===
 
== ÉvaluationSituation des besoinsgéographique ==
Construire pour soi implique de faire l’inventaire de ses propres besoins actuels et futurs, d’imaginer l’évolution de la famille, de son propre mode de vie... Il faut dissocier la part du rêve (indispensable) et ce qui est réalisable, au moins dans l’immédiat.
 
Un des premiers éléments est le lieu approximatif de recherche. Il faut cibler sa quête du "terrain idéal" suivant beaucoup de paramètres mais entre autres :
Il est fort possible qu’un couple vivant dans un appartement en ville ne fonctionnera plus de la même façon quand il sera dans son [[w:pavillon|pavillon]] rural avec ses trois enfants. On s’efforcera de lister tous les souhaits des personnes concernées puis de faire une sélection après les avoir triés.
* la proximité de son travail (s'il est fixe) en kilomètres mais aussi en temps (petites routes, bouchons, ...),
* des équipements de la commune (crèches, école, équipements sportifs, supermarché, administrations, lieu de culte),
* attache sentimentale,
* proximité familiale, amis,
* cadre de vie et projets de la commune (futur aéroport ou agrandissement du collège, implantation d'un cinéma ou d'une zone commerciale, ...),
* proximité d'une grande ville,
* évolution des prix du marchés sur cette commune,
* couverture téléphonique, internet ou télévisuelle,
* ...
 
Cette liste n'est pas exhaustive et varie suivant chacun, il en va de même pour la priorisation des critères.
Un des avantages de l’'''autoconstruction''' est que, vu le temps nécessaire pour réaliser chaque étape, on peut rectifier le tir si de meilleures idées apparaissent en cours de réalisation..
 
Tout à chacun axera aussi ses recherches suivant des critères de proximité :
== Estimation des ressources nécessaires ==
Il s’agit non seulement de la trésorerie indispensable pour acheter les matériaux et l’outillage], payer les taxes (TLE...), frais de raccordements (EDF...) mais aussi le nombre d’heures, l’aide que l’on peut espérer des amis, les outils que l’on peut éventuellement emprunter.
 
* En lotissement (plus de rencontres, de partage, terrain viabilisé souvent, mais aussi plus de promiscuité, règlement, contraintes spécifiques, ...),
Le temps nécessaire à la réalisation d’un travail est assez difficile à estimer, surtout si c’est une première. On est généralement trop confiant et optimiste.
* En parcelle libre (plus excentrée de la commune souvent ou en lieu-dit), souvent non-viabilisé (prévoir le coût de raccordement), mais plus paisible. -> vérifier la constructibilité du terrain en mairie ou à la DDE (certificat d'urbanisme)
 
== Situation climatique ==
====Les coûts annexes====
(extrait du Guide : Construire, coûts et démarches, présenté sur le site http://construiresamaison.nuxit.net/sommaire0.html)
 
* Il est important de repérer dès la visite du terrain les ''axes cardinaux'' et de favoriser les terrains ayant un jardin au sud, ouest ou est.
La commission d’agence varie en fonction du prix du terrain, de même que les honoraires du notaire, les taxes dues à l’Etat au moment de l’achat et les frais de formalités. Vous pouvez calculer plus ou moins ces frais sur le site de l'ANIL (association nationale d'information sur le logement) [http://www.anil.org/guide/calculs/notaire/calnotaire.htm]
* Il faut aussi étudier (données météo) le ''type de vent et le sens'' (planter des haies en fonctions ou utiliser une meilleure isolation).
En dehors de la commission d’agence immobilière et des frais de notaire et taxes à l’achat du terrain, prévoyez :
* Les précipitations,
* les coûts de viabilisation partielle ou totale et les coûts d’assainissement (eau, EDF, téléphone, égoûts ou fosse septique),
* Les conditions climatiques extrêmes (neiges, verglas, ...) et étudier les équipements de la commune,
* les surcoûts en cas de découverte de rocher sous la terre végétale ;
* Se renseigner des risques naturels (crus, risques sismique, ...).
* les coûts d’analyse du terrain : soit simplement l’intervention de l’hydrogéologue pour le projet d’assainissement, soit également celle du géologue pour les terrains compliqués, dans certaines régions à risques (sols instables, fragilités diverses) ;
* les frais de dépôt de demande de permis de construire ;
* les taxes locales payables au moment d’une construction, dont le prix varie (se renseigner à la DDE ou à la mairie) : taxe locale d’équipement, taxe départementale pour le financement des C. A. U. E. (conseils en architecture, urbanisme et environnement), taxe des espaces naturels sensibles et taxe spécifique départementale ou régionale. Les deux dernières ne concernent pas toutes les régions ;
* la taxe foncière due dès l’achat du terrain, sauf exonération partielle ou totale, mais provisoire, pendant une partie des travaux (se renseigner à la mairie).
 
== Budget ==
== Recherche d’un terrain ==
Sujet très vaste. Voici quelques axes de réflexion qui aideront dans la démarche.
* Situation géographique, de nombreux paramètres sont à prendre en compte&nbsp;: attachement sentimental et proximité de la famille, des amis, des commerces, des lieux d’activité, de culte et de loisirs, du cadre de vie, de l’évolution future du prix du terrain (aspect placement à long terme), des aménagements prévus ou prévisibles (autoroute, zone industrielle...), des constructions voisines à venir, de la couverture du réseau de téléphonie cellulaire ou de télévision hertzienne...
* La distance au lieu de travail se mesure aussi en minutes mais le coût kilométrique doit tenir compte de tous les déplacements au tarif standard des services fiscaux. Tester le trajet futur dans différentes situations (heure de pointe, nuit, transport en commun...). Les distances vis à vis des services (administratifs, médicaux...), des commerces... sont à prendre en compte
* Si le terrain est situé dans un [[w:lotissement|lotissement]], éplucher le règlement du lotissement. On y rencontre souvent des contraintes inattendues et dissuasives. Demander conseil à son [[w:notaire|notaire]].
* Situation climatique&nbsp;: orientation, ensoleillement, force et direction du vent dominant, précipitations moyennes (voir agence [[w:Météo-France|Météo-France]] locale), bruit en semaine, le dimanche et la nuit, [[w:risque naturel|risques naturels]] (sismique, inondation...) et industriels (nucléaire, pollution...), enneigement et état des routes... On aura intérêt à interroger largement la population de l’endroit, les futurs voisins, les anciens, les services municipaux, son notaire, les [[w:Direction départementale de l'équipement|services de la DDE]] (Direction départementale de l’équipement)...
* Coût maximum dans le budget total. Il est plus facile d’agrandir une maison qu’un terrain, on a parfois intérêt à prendre un terrain un peu plus grand et à réduire l’importance de la construction, dans ses dimensions ou dans son aménagement.
* Prix d’achat&nbsp;: s’agit-il d’un terrain vraiment viabilisé&nbsp;? S’il n’a pas de [[w:Certificat d'urbanisme|CU]] (Certificat d’urbanisme), on peut se rendre à la DDE pour obtenir des renseignements. Comparer non seulement le prix au m² mais aussi le prix total après viabilisation complète. Un terrain est un tout, pas une juxtaposition de mètres-carré.
* Prix de revient réel&nbsp;: pour chaque terrain sélectionné faire l’inventaire de tous les frais qui viendront s’ajouter au prix d’achat (raccordements et voies d’accès, taxes locales, [[w:terrassement|terrassement]], clôtures, [[w:assainissement|assainissement]]...)
* Coût de la vie dans le secteur concerné&nbsp;: [[w:impôt foncier|impôts fonciers]] et [[w:impôt immobilier|immobiliers]], prix de l’eau...
 
Le budget est déterminant dans le choix. Une fois l'enveloppe calculée, il faut prévoir :
Le choix est ensuite une affaire de compromis et de feeling.
* le prix du terrain,
 
== Autorisation ==
La prospection est parfois laborieuse. Aux abords des villes, les terrains sont petits et rares. En dehors du tour des [[w:agence immobilière|agences immobilières]] et l’analyse des petites annonces, on peut essayer d’interroger chacune des mairies située dans la zone intéressante pour dépister les projets de lotissements communaux, consulter les [[w:plan d'occupation des sols|plans d’occupation des sols]] (POS) pour y repérer les terrains constructibles non viabilisés...
 
* Vérifier le [[Plan d'occupation des sols|POS]] ou [[Plan local d'urbanisme|PLU]] de la commune,
== Planification des travaux ==
* Avoir le certificat d'urbanisme,
Dans la section ''Estimation des ressources'', on a calculé la capacité globale en heures de travail disponible par mois. Par [[w:corps de métier|corps de métier]], le temps nécessaire à la réalisation doit être calculé en heures de travail pour déterminer une durée en semaines de chaque grande opération. Pour cela il est indispensable de tenir compte de la saison, des périodes de vacances, de la disponibilité des matériels et outillage à emprunter...
* Vérifier la constructibilité de la zone,
* Vérifier les contraintes du département (type de maison, architectures, zone classées, ...),
* Vérifier le coefficient de construction (% constructible du terrain),
 
== Plaisir ==
A l’aide de tous ces éléments on pourra établir un [[w:planning|planning]] sommaire qui permettra de déterminer les échéances-clés du projet. Il existe des outils informatiques simples de planification qui faciliteront grandement ce travail. Pendant la réalisation, l’avancement des travaux pourra être suivi plus précisément.
 
Le choix est ensuite une affaire de [[compromis]] et de [[feeling]].
En parallèle avec le calcul des heures, sera effectué le calcul des besoins en trésorerie. Les grandes dépenses seront positionnées dans le temps et les ressources financières nécessaires seront évaluées (quel montant et à quelle date).
La [[prospection]] est parfois [[laborieux|laborieuse]]. Aux abords des villes, les terrains sont petits et rares.
 
== Recherche ==
== Prévoir les évolutions futures ==
A défaut de boule de cristal, un peu d’imagination suffit pour prévoir les besoins futurs de la famille à qui est destinée la maison. Il vaut mieux prévoir l’installation de [[w:Énergie solaire|capteurs solaires]] et n’en mettre jamais que de regretter de n’avoir pas un [[w:pan de toit|pan de toit]] plein sud. Des [[w:comble|comble]]s aménageables ne sont pas plus coûteux que des combles qui ne le sont pas. Et s'ils sont aménageables, l’intégration d’un [[w:escalier|escalier]] doit être prévu dès le début du projet.
 
Afin d'élargir son champs de recherche, il faut :
Quelques idées parmi des centaines&nbsp;:
* Regarder souvent les annonces,
* Accès séparé pour l’étage en cas de location d’une partie de la maison.
* Activer son réseau personnel (amis, famille, collègues, ...),
* Plutôt qu’un [[w:vide sanitaire|vide sanitaire]], pourquoi pas un [[w:sous-sol|sous-sol]] tout de suite&nbsp;?
* Contacter les agences immobilières,
* Une alarme périphérique, des commandes électriques de [[w:volet roulant|volets roulants]], un câble d’antenne ou de réseau informatique nécessitent des gaines qu’il ne coûte pas cher de poser lors de la construction.
* Contacter les mairies,
* Il n’y a jamais trop de [[w:prise de courant|prises de courant]], ni trop de points d’alimentation en eau et d’[[w:évacuation|évacuation]].
* Contacter les lotisseurs (voir pagesjaunes),
* Envisager la pose de «&nbsp;[[w:Velux|Velux]]&nbsp;» avant la mise en place des pannes intermédiaires.
* Contacter les notaires,
* Le percement d’une ouverture de [[w:fenêtre|fenêtre]] est facilitée si un [[w:linteau|linteau]] a été coulé dès la phase de [[w:maçonnerie|maçonnerie]].
* Faire le tour campagnes et interroger les agriculteurs ou autres propriétaires fonciers,
* Motoriser un portail ou installer un lampadaire extérieur est beaucoup plus simple si une gaine de canalisation électrique a été enterrée avant le [[w:remblaiement|remblaiement]].
* Se renseigner auprès des constructeurs qui peuvent avoir des "bons plans" mais se méfier car ils ne sont pas souvent propriétaires du terrain. Pas d'obligation de passer par eux pour la construction ...
 
{{Portail savoir-faire}}
 
[[Catégorie:Bricolage]]
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