Construire sa maison/Faire construire

En France

Un contrat de construction obligatoire

Le 19 décembre 1990 une loi a été adoptée qui règlemente la construction des maisons individuelles. Cette loi, d'ordre public, impose notamment l'utilisation obligatoire d'un contrat de construction comportant des clauses types « le contrat de construction de maison individuelle ».

Des énonciations obligatoires

Cette loi définit un certain nombre d'obligations pour les signataires de ce contrat. Ainsi, le contrat doit comporter a minima un certain nombre d'énonciations qui sont reprises dans le Code de la construction et de l'habitation (article L 231-1 et suivants).

Un contenu contrôlé

Pour le bon fonctionnement du dispositif, un contrôle de la présence de ces énonciations obligatoires dans les contrats de construction de maison individuelle a été instauré. Les pouvoirs publics ont estimé que ce contrôle pouvait et devait être assuré par l'établissement qui intervient pour le financement de l'opération de construction. Ces organismes notoirement solvables sont considérés comme ayant les capacités de s’organiser pour être chargés de cette responsabilité.

Un contrôle responsable

Le prêteur tenu de contrôler le contrat de construction qu'il finance est responsable des erreurs qu'il peut commettre dans cette tâche. Certains établissements financiers effectuent en interne ce contrôle. D'autres établissements ont choisi de confier à un spécialiste extérieur l'expertise des contrats de construction pour lesquels un financement est sollicité, ils satisfont ainsi à leur obligation en apportant ainsi un réel "plus" à leur clientèle. GFC et Verifimmo sont parmi ces experts.

De nombreux recours de clients contre leur établissement prêteurs pour manquement à leurs devoir de conseil et de renseignement ont aboutis sans même atteindre un stade contentieux. Le principal évènement qui provoque le recours est l'absence de garantie en cas de défaillance de l'opérateur principal (constructeur ou maître d'œuvre). Selon l'association des garants de l'immobilier (CGI Bat, CEGI, Le Mans caution, etc.) le surcoût nécessaire à l'achèvement d'une maison individuelle suite à défaillance de l'opérateur, est en moyenne de 40 000 €.

Expertise des dossiers de construction

L'expertise des contrats de construction consiste à vérifier la présence dans les pièces contractuelles des énonciations obligatoires imposées par la loi de 1990. Cette expertise est étendue à l'examen de la totalité des pièces afin de déceler les anomalies contractuelles pouvant être source de litige relevant de l’obligation de renseignement et de conseil du prêteur vis à vis de son client.

Contrat de construction individuelle

Quelques années et décisions de justice plus tard, le champ d'activité de l'expertise a été élargi (toujours dans le domaine de la construction de maisons individuelle) aux contrats autres que ceux qualifiés « contrat de construction de maison individuelle » : marchés de travaux, contrats de maîtrise d'œuvre ou d'architecte, etc.

En effet de nombreux opérateurs indélicats intervenant dans la construction de maison individuelle tentent d'échapper à leurs obligations vis à vis de leurs clients en signant des contrats moins protecteurs que celui imposé par la loi. Ces opérations de construction comportent un risque majeur de requalification judiciaire les magistrats n'hésitant pas à requalifier ces contrats si les devoirs professionnels de l'opérateur n'ont pas été strictement respectés.